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160万狠心加价30万 进出口大降呼唤政策宽松


17/10/11    来源:http://www.tarjum.com 百家乐代理

近一个月广州二手住宅价格在上升通道内运行。 记者王维宣 摄

◎任泽平

  市场出现“反价疯” 同一套物业的有效买家比第三季度减少约14%

  房地产中介人士透露,这些精明的业主们通过这样的反价策略对买家进行筛选,选择其中的“实客”。不过,近期银行的信贷收紧迹象更为明显。

  据满堂红研究数据,同一套物业所面对的有效买家环比第三季度减少14%,客户表达购买意向的几率相应下降。房地产专家建议买家在确定心意后可以大胆压价,成功几率或将高于以往。

  陈小姐最近为寻找结婚新房频频看房,却发现业主“狠心”加价,160万元的房子竟然加价30万元:“现在的业主太疯狂了,不但一而再、再而三地反价,而且反价幅度惊人!”

  看楼

  之路

  最近一个月,陈小姐几乎把广州几个主要片区符合自己需要的二手楼都看了一遍,发现加价情况非常普遍。

  天河区

  其中最典型的是她在天河龙口西一带看中的160万元单位,业主竟一口加价30万元!

  事实上,据中原地产最新报告,天河区在10月份的成交量环比下降超过1成,就是因为业主的要价过高导致的。“中原的天河区二手成交均价为27567元/平方米,价格已经到了一个高位,例如员村山顶的楼梯楼已超过2万/平方米,对于需求集中在小两房的刚需买家,楼价太高超出心理承受范围而被迫放弃购买。”地产人士表示。

  旧东山区

  无奈之下,陈小姐转而求旧东山板块的老房子。“淘金家园原业主大多数是家长客,他们购入学位房之后不容易重新放盘置换物业,导致物业好少有易手的情况,盘源亦买少见少,因此,业主一般不接受客户讲价。”

  合富置业淘金御龙庭分行主管渠述辉表示,今年3~6月,放盘量增多不少,但随着20%个税细则逐渐被市场消化,业主也逐渐恢复原来的态度。

  海珠区

  陈小姐又开始看海珠区的单位,目标锁定南洲板块。没想到,在陈小姐看中一套两房单位后,业主提出每平方米价格调高2000元/平方米。陈小姐虽然对这套单位非常喜欢,但最后还是不愿意接受这样的条件。

  合富置业南洲北分行主管张海辉表示,今年5月南洲路地王拍出后,带动周边二手成交量上升,成交均价也上涨一成左右,使业主的心态有一定变化:“虽然业主惜售情况减少,但部分业主马上抬高几万元放盘。”不过,业主反价后,部分买家依然不放弃购买,导致整个板块价格都受到影响。

  番禺区

  看完海珠区无果,陈小姐只能转向番禺区的祈福新村,想购买一套60~80平方米的楼梯楼,然后把剩余的钱用于购车。没想到,这些早期的组团涨价幅度甚至高于楼龄较高的电梯楼,而且业主还频频反价。

  合富置业高级营业经理叶颖良告诉记者,近两三年以来祈福新村的二手物业成交价格有明显的升幅,其中60~80平方米左右的单位最受刚需买家的欢迎:“买家多数会选择楼龄较长、生活配套相对成熟的旧区二手物业,由于这些组团早期入市的价格比较低,所以在整体市场成交价格增长的情况下,旧区组团升价的幅度远比楼龄较新的电梯楼要高。”

  据了解,当番禺万博商业区的地王拍出后,祈福新村二手物业的价格上升得更加快。

  投资建议

  耐心或可讲价20%

  “半年前的小业主虽然在今年3月的成交高峰期后对楼市采取审慎乐观态度,但在出售物业的开价上仍不敢漫天要价。假设他们想在100万元的位置卖出,就会把价位定在105~108万元,等中介人员带客户来看楼后,让有意向要买房的客户还价。如果业主发现同意在放盘价的位置处下决定的客户不止一个,就会产生反价的念头,甚至一而再、再而三地反价,到只剩下2~3个实客,才确定最终的出售价。”

  满堂红市场研究部高级经理周峰发现,近一个月广州的二手住宅价格在上升通道内运行,令众多小业主对后市的乐观态度逐渐坚定起来,所以业主们开始采取另一种策略,开价出现“一步到位”的现象。

  “假如业主想在100万元的位置卖出物业,就把价位直接定在130万元,预留了给客户的还价空间,也暂时不作反价的举动。”周峰认为,“这样的开价,往往高出真实市场行情约20%左右,业主既有测试市场反应的想法,也有‘不赚白不赚’的心态,即使短期内卖不出去,也能感受到市场承接力的强弱。”

  业主频频反价,反价幅度惊人,像陈小姐这样的买家只能望而兴叹。不过,周峰认为,目前信贷依然呈现收紧的迹象,二手楼市的有效承接力已无法跟第三季度相比。

  据满堂红最近的一项调查结果显示,同一套物业所面对的有效买家大概比第三季度减少14%左右,客户表达购买意向的几率也相应下降。因此,他建议有心在近期入市的准买家,如果资金量相对充裕,可以在看中物业之后大胆压价:“近期二手楼市的小业主对临近签约阶段的客户作出战略性让利可能性极大,买家心理要强大点,大胆压价,如果对方有诚意,再进行协商。”

  他还提醒,买家如果想买到“价实物美”的房子,还是要耐心讲价。

  业内

  2月8日,海关总署发布数据显示:2015年1月,出口为2002.58亿美元,同比降低3.3%,远不如市场预期。进口为1402.26亿美元,同比降低19.9%,同样大幅不如市场预期。当月贸易顺差600.32亿美元,高于预期的425亿美元。

  三大因素叠加导致出口同比大幅下滑。2014年1月基数较高拉低了出口的同比增速。中国的进出口贸易有着非常明显的季节性因素。一方面,下半年特别是11~12月份的贸易值较高;另一方面是春节错位造成1~2月份的进出口数据大幅波动。2014年1月的出口值为2070亿美元,与2013年12月的出口值差不多,这是比较少见的,因为1~2月的进出口值一般都会比11~12月大幅下降。因此,2014年1月进出口基数较高使得2015年1月的进出口同比增速均明显下滑。

  外需不振恶化,欧日经济不景气可能进一步拉低出口。中国对美和对东盟仍是亮点,对欧日明显下滑。由于上述基数的影响,中国对各国的贸易出口同比增速均下降,但是对东盟和美国出口仍然较好。对东盟出口同比从2014年12月的18.73%下降至15.46%,但仍保持两位数同比增速,对美国出口同比从9.88%下降至4.76%。受到欧日经济萎靡影响,对欧出口同比从4.85%大幅下降为-4.59%,对日出口同比从-7.19%大幅下降为-20.56%。外需复苏有待时日。从日本进口情况来看,不单对中国的进口下降,对其他国家的进口也大幅下降,这说明日本的内需在走弱,从而拉低进口。由于欧日的复苏均弱并且费时,因此外需的复苏可能需要一段时间。

  人民币实际有效汇率指数仍然不断攀升,抑制出口。对汇率敏感的劳动力密集型产品同比大都由正转负,纺织服装、鞋类和玩具的同比均不断下滑。除了玩具以外,1月的同比增速接近-10%。

  大宗商品进口量价齐跌,内需延续不振。首先,1月进口也有基数效应的问题,2014年1月进口值较高拉低了同比增速。另外,大宗商品价格持续下跌,价格效应使进口金额同比受到较大影响。但是,我们也注意到,大宗商品进口数量的环比也在减弱。这一方面与政府增加储备的力度减弱有关,另一方面也反映了内需的走弱,企业的补库存动力不足。除去大宗商品进口的影响,整体进口仍大幅走低,显示内需不振较为严重。

  原油增加储备力度减弱。2014年12月份,原油价格加速下跌,中国加大原油储备力度,原油进口环比增加近20%。2015年1月原油价格有所企稳,中国增加储备的力度有所减弱,原油进口环比下降。

  房地产走弱可能导致铁矿石需求减弱。2014年12月铁矿石进口环比大增28.86%,同比增速大幅提高到18.36%,这与房地产市场回暖以及基建加码有关。但1月房地产销售明显走弱,可能对铁矿石的进口造成拖累。

  近期在全球新一轮货币贬值潮中,人民币相对于欧元、日元和新兴经济体货币升值,过于强势的实际有效汇率使得出口部门受损。为了稳增长,我们认为人民币进一步贬值有现实必要性。

  为了对冲经济下滑,我们认为财政货币将双松托底。2014年12月~2015年2月,发改委明显加快了项目审批力度,银行信贷投放明显加快,推动基建保持较快增长。

  发达经济体的复苏仍需时间,外需低迷可能将维持一段时间;如果人民币没有进一步贬值,出口将明显承压。2015年大宗商品进口的价格效应几乎贯穿全年,进口低迷将维持一段时间。受进口大幅下降影响,未来商品贸易顺差将在原来高位下进一步攀升至月均约600亿美元的高位。

  中原地产市场部人士解释,“不能忽略市场环境问题,限购一直在执行;虽然房产税尚未开征,但一直在‘吹风’,少数买家观望情绪较浓。而且按照惯例,10月二手市场一般会出现成交周期性放缓。”林琳

  (作者为国泰君安证券研究所首席宏观分析师)

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